2020年公務(wù)員考試法律常識積累:業(yè)主有權(quán)解聘物業(yè)公司嗎?
行測常識模塊,法律常識一直占據(jù)著比較大的比重,考生在日常學(xué)習(xí)中要重視法律常識的積累。今天公考通(www.zwmscp.com)給大家?guī)淼氖恰皹I(yè)主有權(quán)解聘物業(yè)公司嗎”?! ?/p>
業(yè)主有權(quán)解聘物業(yè)公司嗎?
《物權(quán)法》第八十一條明確規(guī)定:“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施,也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人,業(yè)主有權(quán)依法更換?!笨梢?,該條文賦予了業(yè)主自主選擇物業(yè)公司的權(quán)利,也賦予了業(yè)主自主更換物業(yè)的權(quán)利。
與此同時,《物業(yè)管理條例》第十一條規(guī)定:“業(yè)主有權(quán)共同決定選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)?!币簿褪钦f,物業(yè)公司的解聘應(yīng)當(dāng)由業(yè)主自主確定,但需要由全體業(yè)主共同決定。
解聘物業(yè)公司的程序
1、召開業(yè)主大會投票決定
依據(jù)《物權(quán)法》第76條,選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人的決定需要業(yè)主共同作出,作出方式是通過召開業(yè)主大會經(jīng)專有部分(即個人住房面積)占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意(雙過半)。以上為法律強制性規(guī)定,不能通過業(yè)主大會議事規(guī)則變更或排除適用。
方便記憶我們把這兩個1/2稱為“數(shù)人頭”和“數(shù)磚頭”。
什么是“數(shù)人頭”?每張產(chǎn)證記為1票,必須達(dá)到建筑規(guī)劃小區(qū)內(nèi)所有產(chǎn)權(quán)證1/2以上,即算通過。
什么是“數(shù)磚頭”?每套房屋產(chǎn)權(quán)證上的面積,必須要達(dá)到所屬小區(qū)建筑規(guī)劃中全部專有面積的1/2以上,即算通過。
2、業(yè)委會依據(jù)業(yè)主大會決定解聘物業(yè)
依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第8條的規(guī)定,業(yè)主大會按照《物權(quán)法》第76條規(guī)定的程序作出解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定后,業(yè)主委員會可以根據(jù)解聘決定解除物業(yè)服務(wù)合同。
3、物業(yè)公司被動接受解聘決定
《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第8條第一款規(guī)定原文是:“業(yè)主大會按照物權(quán)法第七十六條規(guī)定的程序作出解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定后,業(yè)主委員會請求解除物業(yè)服務(wù)合同的,人民法院應(yīng)予支持?!?/p>
可見業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的決定享有的任意解除權(quán)是一種單方解除權(quán),無需物業(yè)公司同意。
刷題鞏固
1、翠竹園小區(qū)業(yè)主委員會決定解聘該小區(qū)物業(yè)管理公司,依據(jù)《物權(quán)法》,解聘物業(yè)管理公司的決定必須( )
A.經(jīng)業(yè)主委員會1/2以上的業(yè)主同意
B.經(jīng)占總?cè)藬?shù)1/2以上的業(yè)主同意
C.經(jīng)專有部分占建筑物總面積1/2以上且占總?cè)藬?shù)1/2以上的業(yè)主同意
D.經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意
【解析】C?!段餀?quán)法》七十六條規(guī)定:“下列事項由業(yè)主共同決定:
?。ㄒ唬┲贫ê托薷臉I(yè)主大會議事規(guī)則;
?。ǘ┲贫ê托薷慕ㄖ锛捌涓綄僭O(shè)施的管理規(guī)約;
(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;
?。ㄋ模┻x聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人;
(五)籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;
?。└慕ā⒅亟ńㄖ锛捌涓綄僭O(shè)施;
?。ㄆ撸┯嘘P(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。
決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項,應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項,應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意?!北绢}中,解聘物業(yè)管理公司的決定屬于上述第四項范圍,故答案為C。