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业主个体权利与业主共同利益的冲突与协调

2012-09-17   来源:中外民商裁判网sf1021   作者:辛正郁   浏览次数:
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近年来,各地法院陆续遇到因业主(区分所有人)个体权利与团体利益冲突而产生的纠纷案件。正确处理这类案件表面上体现为如何确定业主大会决议对业主的约束力,其实质则是如何在建筑物区分所有权法律制度框架内协调好业主个体权利与业主共同利益之间的矛盾与冲突。

 

    建筑物区分所有权自甫见于1804年法国民法典至今,其所经历的由“不外乎单独所有权之异常形态”向独立的(复合)物权类型的转变过程,虽然不是与所有权社会化思潮保持同步,但基本脉络还是一脉相承的。在此基础上,对建筑物区分所有权法律制度目的的把握必须坚持两点:一是对个体权利的尊重,二是对团体利益的维护。

 

    近年来,各地法院陆续遇到因业主(区分所有人)个体权利与团体利益冲突而产生的纠纷案件。较具有代表性的是如下案件:某商厦共有1200个商铺,因经营效益不佳,业主遂召开业主大会就商厦经营事宜进行讨论。1100个业主同意将商厦整体出租,100个业主坚持自己经营,按照多数决原则,业主大会形成决议将大厦整体出租。持反对意见的业主拒绝该决议的约束力,遂产生争议并诉至法院。一种观点认为,该业主大会决议对业主没有约束力,因为该事项既与《物业管理条例》第十九条关于“业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动”的规定相冲突,也不是物权法第七十六条第一款所称的有关业主共有和共同管理权利的重大事项。另一种观点认为,出现物权争议疑难情形时,最大化实现物的效能是评价依据,如果否定业主大会对业主的约束力,则该案中商厦效能的有效发挥就会受到严重影响。所以应当肯定业主大会决议对业主的约束力,其法律依据则是物权法第七十八条第一款规定,即业主大会或者业主委员会的决定对业主具有约束力。尽管审判实践中类似的案子不一定很多,但这类纠纷触及建筑物区分所有权法律制度中最为重要和核心的领域,如何解决就具有极强的示范效应。正确处理这类案件表面上体现为如何确定业主大会决议对业主的约束力,其实质则是如何在建筑物区分所有权法律制度框架内协调好业主个体权利与业主共同利益之间的矛盾与冲突。而妥善协调两者之间的关系既是建筑物区分所有权法律制度的难点,更是精准把握其制度目的的关键所在。

 

    一、业主大会决议对业主具有约束力是实现业主团体利益的重要制度保障

 

    建筑物区分所有权法律的团体性特征。

 

    综合建筑物区分所有权法理及其带动之下的近现代以来各国及地区建筑物区分所有权立法史,自专有权说始,无论是共有权说、二元论说还是三元论说等,其演变过程已清楚表明其发展变化始终围绕的是如何有效调节区分所有者个人和团体之间的利益矛盾而展开。不容否认的是,在近现代建筑物区分所有权法律制度中,更多的关注被投向了维持区分所有权人之间的共同关系之上。共有部分之管理和利用皆与区分所有权人全体之正常居住生活息息相关,因此作为建筑物区分所有权重要调整内容之一的共同关系便在很大程度上脱离了财产权人对共有财产进行支配以获取其利益的管理特点,并具有了人合团体性的特点。每个区分所有权人之间,不再是简单的财产共有关系,而是相互依存、相互协助之共同生活关系。这种共同关系的权利载体就是共有权和共同管理权,其目的存乎修正既有过分强调区分所有者个人权利的立场,转而强调对区分所有者个人权利的制约及对于团体利益的重视,成员权走进建筑物区分所有权就是明证。基于这种成员权,区分所有人的集会功能得以加强,区分所有人共同利益借助依团体力量妥订之规约得以管理和协调。区分所有人共同关系的形成建构于各人在区分所有建筑(区划)内的既独立又关联的居住生活的基础之上,据此,一个相对稳定的生活和利益共同体得以形成,建筑物区分所有权法律制度的物法性及人法性特征得以彰显,团体主义色彩也愈加浓厚。

 

    尊重团体利益并不意味可以无度抹煞业主个体权利。

 

    现代社会中,特定团体的团体利益已经相对独立和区别于个体利益及公共利益,应当引起足够的重视。这样的例子很多,比如农村集体经济组织、居民团体以及法人团体等等。与此同理,区分所有人共同体也不例外地存在着团体利益。笔者认为,现代社会的组织细胞在很多情形下都是以团体的形式表现出来的。如果不对团体利益予以足够的重视和保护,将导致社会秩序和谐有序的基础受到冲击和破坏。建筑物区分所有权法律关系的稳定实际上就是在个体权利与团体利益的此消彼长中实现的。因此,就利益层面而言,对个体权利的干涉,不仅以师出公共利益为唯一,特定的团体利益也应当且不可避免地限制着个体权利的张扬。若动辄否定团体多数决的效力(即业主大会决议对业主的约束力),也就抽离了共同利益维护的制度基石。近现代建筑物区分所有权法律制度已经把维持业主共同关系作为规范重点,但即使在这种立法思潮之下,专有权在建筑物区分所有权中的主导地位也从未被抹煞。尽管建筑物区分所有权由多项权利复合而成,但在其中,专有部分所有权始终处在至关重要的地位,其他权利的享有、行使乃至处分,莫不为唯其马首是瞻。基于专有权,共有部分的持分比例、共有部分的使用和收益范围、共同管理权的大小与强弱方皆得以确定。维系共同关系的基石就是个体权利得到应有的尊重,没有个体权利尊严的共同利益只能沦为多数人的暴政,其结果有损于现代社会以人为本的法治理念。

 

    二、准确适用否定业主大会决议对业主约束力的法律依据

 

    物权法第七十八条所称对业主具有约束力的业主大会决议应当是合法有效的。如果该决议侵害了业主的合法权益,业主可以依据物权法第七十八条第二款规定请求人民法院撤销该决议。但目前的问题是,如何才能准确认定业主大会决议是否侵害了业主的合法权益。由此可见,厘清有关物权法第七十六条、《物业管理条例》第十九条规定的认识,殊为必要。

 

    《物业管理条例》第十九条不应作为否定业主大会决议约束力的法律依据。

 

    如果根据该条规定否定业主大会决议约束力,关键是要对何为物业管理进行有法律依据的界定。《物业管理条例》第二条对该条例所称物业管理作出了解释性的规定,即是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。而采取何种方式经营商铺显然不属于《物业管理条例》所称的“物业管理”。但通观《物业管理条例》全篇,可以发现,尽管除前期物业管理、物业管理服务、物业的使用与维护之外,该条例也对业主及业主大会作出了较为详尽的规定(第六条至第二十条,共计15个条文),但总体而言,其对后者的规定主要还是围绕前者来进行的。亦即,规范物业管理相关事项是该条例的重点和目的。这一点,在《物业管理条例》第一条中已有明确阐述,即“为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,制定本条例。”与此相适应,该条例第六条、第七条、第八条规定了业主在物业管理活动中享有的权利和义务及业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。《物业管理条例》所规范的事项实际上是建筑物区分所有权法律制度中的一项子制度,各国及地区一般是先有建筑物区分所有权法律,后有管理服务相关配套规定,而在我国则是相反。在此情况下,该条例不可能对共同决议事项范围及决策边界问题站在建筑物区分所有权法律制度的宏观层面进行深入研究和规定。所以,以《物业管理条例》第十九条规定得出前述结论,很难具有充足的说服力。

 

    物权法第七十六条不应作为否定业主大会决议约束力的法律依据。

 

    在学理上,对如何划定区分所有人(业主)共同议决事项范围问题鲜有系统深入的研究。反映在相关立法活动之中,可以看到大多数国家和地区的建筑物区分所有权法律,基本上没有专设类似于物权法第七十六条第一款这样的以列举加兜底的方法明确需经共同议决事项范围的条文。在技术上,其往往是在规定对特定事项的议决比例时对相关事项作一列举。从这个角度看,物权法第七十六条第一款确为开风气之先,其意义十分重大。但这里确实也会存在“硬币的两面”问题:其他立法例中虽然没有类似的规定,但恰恰为发挥区分所有人共同决议在协调共同事务方面的作用和功能拓展了空间,而规定类似物权法第七十六条第一款的一般性条款,又确实会存在过分限定业主共同议决能力的问题。

 

    物权法第七十六条第一款明确规定了须经业主共同决定的事项范围,其意义主要体现在,确定了业主共同决定事项的范围,在制度上排除共有和共同管理权因业主个体恣意行为而受到侵害。但在确定了业主共同决定事项的范围之后,必然还要解决另一个问题,即避免因共同决议权利过度行使进而损害业主个体合法权益的现象发生。笔者认为,物权法第七十六条第一款本身并不解决这个问题,对后一问题的解决,应当交给物权法第七十八条第二款来完成。否则,在逻辑上就会出现如下问题:物权法一方面以第七十六条第一款规定的“是否属于业主共有和共同管理权的重大事项”为评价业主大会效力的标准,另一方面又确立了“是否侵害业主合法权益”的判断标准。综合来说,笔者认为对物权法第七十六条第一款应作这样的理解,即只要属于业主共有和共同管理权的重大事项,必须经过业主共同决定,但不能认为只要不属于该事项,业主大会的决议就不具有约束力。换言之,该条款规定本意并不在于绝对地框定或者说限制业主大会的决议功能。而无论业主大会所作决议是否关系业主共有和共同管理权的重大事项,只要侵害业主合法权益的,业主均有权依据物权法第七十八条第二款规定行使法律赋予的撤销权。

 

    三、如何协调业主个体权利与业主共同利益的冲突

 

    如前所述,建筑物区分所有法律关系的稳定实际上就是在个体权利与团体利益的此消彼长中实现的。从某种角度说,离开了业主个体权利与共同利益的博弈,区分所有法律制度存在的必要性也就变得不可思议和令人费解了。如何权衡,关键取决于怎样确定共同(多数)意志对个体权利的强加是否冲破了私权行使自由的底限。在学理上,通说认为共同意志不得非法干预业主对专有部分的正常使用。物权法第六章对此重要问题没有作出明确甚至是指引性的规定。

 

    共同决议如对专有权正当行使造成特别影响,应经该区分所有人特别同意。

 

    从比较解释方法出发,我们发现,其他国家和地区立法例,一般都会规定建筑物区分所有权人大会决议如对部分专有部分有特别影响,则在满足常规生效票数的要求之外还须得到拥有这些专有部分的建筑物区分所有权人的同意,方为有效。例如按照日本《有关建筑物区分所有权等之法律》第17条规定,共用部分的变更,无论在何种情形下,当其会影响专有部分的使用时,则经建筑物区分所有权人与表决权各3/4以上多数通过后,尚应得该专有部分所有人的同意;关于其他共用部分的管理事项,需经区分所有权人及表决权(所持份额)过半数通过,在这种情形下,也必须得到因此将遭受特别影响的专有部分所有人的承诺。我国台湾地区公寓大厦管理条例第33条规定:区分所有权人会议之决议,未经依下列各款事项办理者,不生效力:(一)专有部分经依区分所有权人会议约定为约定共享部分者,应经该专有部分区分所有权人同意。(二)公寓大厦外墙面、楼顶平台,设置广告物、无线电台基地台等类似强波发射设备或其它类似之行为,设置于屋顶者,应经顶层区分所有权人同意;设置其它楼层者,应经该楼层区分所有权人同意。该层住户,并得参加区分所有权人会议陈述意见。德国住宅所有权法第22条规定,超过对共有物通常保存或修缮的建筑上变更与使用,不得依第21条第(3)项议决(指住宅所有权人得以多数决议决,为与共;肓物性质相当的通常管理)或第21条第(4)项请求之。除此以外,有些国家对于区分所有建筑物的重大事务,尤其是对区分所有建筑物本身有重大变动,结果可能发生使建筑物区分所有权人承受巨大财政负担的决议,往往要求全体建筑物区分所有权人一致通过,以确保不对其它建筑物区分所有权人的权利义务产生不利影响。例如,德国法规定变更区分所有建筑物的用途,变更共有部分与专有部分的区划,改变对共有费用的分担,在区分所有建筑物上加盖一层或数层,或对部分或全部损毁的区分所有建筑物重建的决议需全体建筑物区分所有权人一致通过。瑞士法也有相同规定。就性质以观,前述对共同决议予以限制的情形只是针对专有部分的特别影响,这种影响只是对权利行使的外延部分而言,尚未涉及特定业主专有权利的内涵性行使,两者相较,无疑后者为重。本着举轻明重的法解释原则,如业主要求自己经营其享有完全所有权之商铺(所有权项下的使用收益权能,是一种内涵性的权利内容),自当更为必要。综合上述,在题涉案件中得出“业主大会共同决定采用整体出租的方式经营商铺,对坚持自己经营的业主不具有约束力”的结论,在法解释上具有毋庸置疑的适当性。

 

    法价值的冲突,需要确立一定的处理规则。

 

    按照非实证主义法理学中自然法学派的观点,作为法的基本价值,自由大于正义,正义大于秩序。秩序冲突有赖民主,正义冲突交由理性判断,自由冲突取决无害。无论是自由、正义还是秩序,都应当是一种可予尊重和维护的价值。题涉案件中,两者无疑都有正当性。笔者认为,将商厦整体出租追求的是一种秩序,与正义和自由无关;坚持自己经营的业主追求的是一种正义,其在法价值中优于秩序。由此,前者必须让步于后者,而不能要求后者屈服于前者。

 

    在协调业主个体权利与团体共同利益的过程中,法官面对的并不总是简单易断的合法抑或非法的命题,很多情况下,争议双方的主张都具有正当性或者一定程度上的正当性。而我们思考的出发点,必须建诸于建筑物区分所有权法律“尊重个体权利、维护团体利益”制度功能与目的的统合考虑。

 


作者单位:最高人民法院

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