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购房指标转让法律问题研究

2011-10-17   来源:   作者:卖房,反悔   浏览次数:
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因卖房人逐利而对已经成交的房屋交易反悔的情况越来越多,本文中对该类案件的成因、特点以及相关法律适用问题进行详细论述,揭开出卖方合法诉讼的面纱,以诚实信用为原则,保护权利受侵害者的利益,确保交易安全,促进社会和谐。

 

    近年来,房价不断升高,房地产市场中因卖房人逐利而对已经成交的房屋交易反悔的情况越来越多,由此引发的诉讼也随之攀升。据调查,因房价上涨导致卖房人反悔和一房二卖类型的案件在整个房屋买卖合同纠纷中所占比重较大,其中又以对购房指标转让的纠纷争议最为突出。该类案件一般是以卖房人单方起诉的形式出现,并存在使纠纷不断扩大的趋势。如不对该类案件妥善处理,不仅会让买受人丧失交易信心,破坏交易安全,还会阻碍经济发展,甚至危急到社会稳定,造成极大的不良影响。笔者将在本文中对该类案件的成因、特点以及相关法律适用问题进行详细论述,揭开出卖方合法诉讼的面纱,以诚实信用为原则,保护权利受侵害者的利益,确保交易安全,促进社会和谐。

 

    一、据以研究的案件

 

    案例:2003年,杨某所居住的大学城房屋被拆迁,杨某因此获得安置小区里的安置房一套的购买权。2003年11月6日,廖某与杨某签订了一份安置房购买权转让协议,杨某同意将其拥有的位于安置小区的安置房购买权转让给廖某,由廖某支付给杨某转让费2500元,安置房购买合同及发票由廖某拥有。协议签订后,廖某支付了2500元转让费给杨某。2003年11月11日,廖某以杨某的名义与开发公司签订了拆迁产权对换安置房合同书,并按合同约定以杨某的名义向该公司支付了购房款103752.64元,该房屋已于2004年底交付廖某使用,但没有办理产权登记手续。廖某向法院诉称,被告杨某收取了安置房购买权转让费后,因看到市场房价上涨觉得吃亏而反悔,至今不履行合同,不协助廖某办理房屋过户手续,请求法院判令杨某继续履行合同,协助廖某办理房屋过户手续,并承担本案的诉讼费。

 

    法院应如何处理该案,涉及对双方当事人签定的安置房购买权转让合同的效力认定,其中又包括对房屋性质的判断等问题,笔者将在后面对这些问题进行逐一分析。

 

    二、购房指标转让纠纷发生的原因及特点分析

 

    由于诸多因素影响,房价不断攀升。房产在短期内出现每平方米升值数百元甚至上千元的现象,在此巨大的利益驱动下,卖房者为了弥补自己的购房指标卖出价与现在房屋市场价的差额损失,欲想尽办法让已经成交的买卖合同无效,因而引发诉讼。该类纠纷存在自身的一些原因和特点。

 

    首先是利益驱动,导致矛盾激化。因受利益的诱导,买卖双方未及时办理产权过户,日后房价上涨,卖方反悔引起纠纷;与房屋拆迁安置有关的案件中,被安置方转让对安置房的购买权,后又反悔导致纠纷;对集资房指标进行转让后,因房屋价值上升而反悔,请求法院确认转让合同无效等等,这些均是房屋交易的关联方为图利,不惜自毁信誉而导致纠纷的产生。

 

    其次是当事人法律意识不强,导致矛盾凸现。在目前房地产市场升温,而相应的法制尚未健全的情况下,买卖双方的法律意识不强、交易知识匮乏、防范风险意识淡薄、实际交易时随意性较大,这些都是容易产生纠纷而引发诉讼的原因。该类案件一般都具有这样的特点:一是以出卖者作为原告提起诉讼的居多。因房价上涨,出卖方觉得自己有利可图。便会以种种理由请求法院确认合同无效,如以房屋尚未办理产权证为由;以转让购房指标系无权处分或转让购房指标不合法为由要求确认买卖合同无效,作为原告诉至法院。二是支付违约金或赔偿损失的数额远低于其未转让购房指标后,房屋今后所具有的价值。出卖方冒着败诉风险仍然反悔撕毁买卖合同,因其考虑到即使完全违约撕毁合同,保留购房指标或将升值后房屋出卖仍会从中获利。买卖双方在签订指标转让合同之后,且不论房屋购买指标转让的效力问题,仅就房屋产权而言,尚不可能办理过户登记手续,房屋的物权无法转移,出卖方可以再次转让,法院在处理这类案件时,一般只能判令卖房人向买房人支付一定数额的违约金或者赔偿买房人因此受到的经济损失。总之,闲房屋升值,为获利而进行违约,是对交易中诚实信用原则的严重背离,一旦这样的不诚行为得到助长,将是对市场交易安全的严重破坏,不利于对良好交易秩序的建立和维护。

 

    三、对购房指标转让纠纷中买卖合同效力的分析

 

    在受理的该类案件中.有多起案件是以请求返还安置房指标为诉讼请求,而实际上关于购房指标的转让根据房屋的不同类型有多种情形,如经济适用房指标转让、集资房指标转让。请求返还购房指标的诉讼请求能否得到支持,笔者认为首先应从“指标”入手,对指标有了正确的认识之后才能对该类案件作出正确的处理。

 

    指标是什么。

 

    购房指标转让协议中的当事人往往称自己将房屋购买指标转让给了他人,当事人所称的指标到底是何性质,笔者认为可能存在两种理解,两种理解的不同很可能导致对该类案件处理上的差异。一是将指标理解成购买房屋的资格。一是将其理解为对房屋的购买权。

 

    如果将指标理解为一种资格,往往就存在一定的人身专属性,购房指标无法随意转让。如对于安置房购买指标而言,某些地方的征地拆迁安置房限购暂行办法就明确对此作出规定,将安置对象严格限制为被拆迁户,禁止安置房指标的私自转让。

 

    如果将指标理解为对房屋的购买权,作为一种财产权利,只要本身不存在转让的限制,就应当能够在指标转让人和受让人之间转让。购房指标的特征更多地体现出其资格的一面,但笔者在此不敢对其一概而论,现实发生的有关指标转让纠纷中,因为房屋性质的不同,购房指标也具有不同的类型,对不同类型的购房指标转让协议的效力确定亦会有所不同,故应如何确定指标的性质,在具体不同类型的房屋指标转让纠纷中尚有讨论的余地。笔者认为,将购房指标定性为对房屋的购买权,而不是购买资格,在确认购房指标转让协议有效方面意义较大。至于该权利是债权还是物权,对于购买的房屋,在还没有将房屋移交给享有购房指标的人,并办理房屋所有权登记取得房屋所有权证书前,购房指标享有人不享有房屋所有权,指标享有人出卖对房屋的购买权应属债权转让,笔者将在下文对不同类型的购房指标转让效力进行分别评述。

 

    1、对购买经济适用房的指标转让。

 

    发展经济适用住房是为了建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的住房供应体系,加快住房建设,促使住宅业成为新的经济增长点,不断满足中低收人家庭日益增长的住房需求。经济适用房的用地实行行政划拨的方式,享受政府的扶持政策,以微利价格向中低收入家庭出售。所以,中低收入家庭购买新建的经济适用房实行申请,审批制度。在我国,经济适用房的购买有严格的条件限制,购买人必须符合相关的条件并且在购买房屋后的一定的年限内不得出售。随着经济适用房制度的不断完善,这些条件还将更加严格。对经济适用房在限制转让的年限内进行转让或将购房权私自转让给没有购房资格的人,该转让行为已经违反了我国关于购买经济适用住房的相关规定,客观上也损害了社会公共利益,妨碍了其他符合购房条件人的购买权。笔者认为,经济适用房的购房指标更注重对购房人资格的限制,其性质更倾向于人身性。如对购买经济适用房者在年收入水平等方面都有所限制,不具备购买资格者即无权购买,对该类购房指标的转让无效。

 

    2、集资房购房指标转让。

 

    所谓集资房,是政策性住房,是企事业单位为了解决内部职工的住房问题,以拥有的划拨土地建设、按成本价出售给内部职丁的房屋。单位集资房对于单位职工而言一般具有一定福利性,能否转让,存在一定争议。反对转让者认为,集资房指标具有人身专属性,转让必须先取得单位的同意,否则转让无效。笔者认为,需要说明的是,如果是对集资房现房的转让,认定转让合同无效后,将产生双方当事人各自承担返还责任的后果,受让人要将使用或准备使用的房屋返还给出让人,出让人又要将房价款和房屋装修费返还给受让人。但对于这期间的房屋使用费和出让时的房价和现时的房价差额又怎么处理为妥?成为非常棘手的问题。笔者认为宜将转让认定为有效为妥。本文重点讨论的是对集资房购买指标的转让,笔者认为,实际中对该类指标的转让有特殊性,因为作为单位的职工,单位本身就会给予一定的福利待遇,这与经济适用房有所不同,后者更多地体现出为低收入家庭提供的基本生活需要。职工转让集资房指标所获得的差价就是单位福利的一种体现,应有权转让。但如果单位与职工约定,职工须在本单位工作一定年限后才能转让房屋,该约定属附条件的法律行为,在未违反法律、行政法规强制性规定的情况下,应届有效,职工在约定年限内不得随意转让房屋。

 

    在实际的指标转让过程中,转让人与受让人之间大多是直接以转让人的名义购买,在集资房出售方面,仍是以转让人为对象进行出售,在出售效果上与转让人在取得集资房之后再转让的效果并没有差异,不应否认转让人与受让人之间签订集资房指标转让合同的效力。即使将安置房指标视为资格,在此也不应影响转让合同的效力。因转让人对转让集资房购买权的行为反悔,而要求法院确认该转让协议无效的请求,不应得到支持。

 

    3、拆迁安置房购房指标转让。

 

    将安置房指标视为债权之后,买卖双方签订的拆迁安置房购买权合同,内容并没有违反法律、行政法规的强制性规定,安置房购买权的转让就应属有效。具体而言,被安置方与安置方签订房屋安置协议之后,被安置方出卖房屋购买权存在两种情况:一是拆迁还房协议约定,拆迁单位有返还被拆迁人安置房的义务,对被拆迁人已没有任何权利,被拆迁人出卖安置房,出卖的是债权,按照合同法的规定,其出卖合同从通知拆迁单位后生效;二是拆迁还房协议约定:拆迁单位有返还被拆迁人安置房的义务,对被拆迁人还有权利的,被拆迁人出卖安置房,是对拆迁还房协议权利义务的概括转让,按照合同法的规定,征得拆迁单位的同意后生效。

 

    其实,拆迁安置房一般分为两类,一类是因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。按照有关方面的规定,被安置人获得这种配套商品房的,房屋产权属于个人所有,但在取得所有权的5年之内不能上市交易,这在转让的效力上与经济适用房的转让效力类似。另一类是因房产开发等因素而动迁,动迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房(与市场价比较而言)。该类商品房和一般的商品房相比没有什么区别,属于被安置人的私有财产,没有转让期限的限制,可以自由上市交易。另外,如果是对农村房屋的拆迁,拆迁后对农民施行了农转非,村民成为居民,这时的安置房转让在身份上应没有过多的限制。但如并没有使农村土地变为城镇土地,则此类拆迁安置房转让涉及农村集体经济组织内宅基地建房转让的问题,根据我国法律规定,此类房屋转让是被禁止的,当然,如还建房为经济适用房性质,则转让之效力可参照经济适用房指标转让的效力来判断。

 

    同样,如笔者所了解到的,在实际的指标转让中,受让人往往以被安置人的名义购买安置房,对于安置方而言,在实际安置方面,仍是以被安置人为对象进行安置,在安置效果上与被安置人在取得安置房之后再转让的效果并没有差异,只要安置房本身不存在上述转让的限制,就不应否认被安置人与受让人签订安置房指标转让合同的效力。经此分析,即使将安置房指标视为资格,在此也不应影响转让合同的效力。因被安置人对转让安置房购买权的行为反悔,而要求法院确认该转让协议无效的请求,不应得到支持。

 

    购房指标转让中存在的风险。

 

    转让方与受让方签订转让协议之后,转让方反悔,会以各种理由提出转让协议无效,使受让方陷入转让无效的风险之中,其理由主要包括以下几种:一是合同的订立不符合合同法规定的形式要件,双方签订的只是购买权转让合同,没有实际给付内容,且双方签订合同时,转让方根本没有取得现房;二是双方签订的合同违反城市房地产管理法的规定,所转让的房屋没有履行批准、登记手续;三是合同的订立是转让方一人行为,没有得到其妻子的同意,转让人无权独自处分夫妻共同财产。以上述理由而起诉确认合同无效的案件越来越多,如不能妥善处理,一方面可能助长不诚的风气,另一方面损害交易安全,破坏社会秩序,造成深远的不良影响。对于第一点理由,是对房屋购买权的转让,而不是对房屋本身的转让,只要权利不存在专属性,不能转让的情形,权利转让合同的效力就应当予以认可。对于第二点理由涉及房屋登记手续的办理是否影响合同效力的问题,笔者认为,受让人以转让人的名义向开发公司购得房屋后,虽未进行权属登记,未办理产权证,也只是表明该房屋产权没有得到房屋登记管理部门的认可,有可能产生该房屋物权公示意义的权利瑕疵,但不能由此而否定其权利本身的存在,也不对民事合同效力产生影响。对于第三点理由,笔者认为,共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务。在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。但第三人善意、有偿取得财产的,应当维护第三人的合法权益,对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿。对此,一般可以第三人善意取得来保护第三人的利益,维护交易安全。

 

    该类纠纷中的利益衡量。

 

    对该类纠纷的利益衡量,我们可以分两个部分来衡量,一是在确定合同效力以及责任承担方面进行利益衡量;二是在合同补救方面进行利益衡量。

 

    对购房指标的性质认定上,笔者更倾向于将其视为一种购房权利,如果此种权利本身不具有人身专属性,就可以被合法转让。在本文前述的几种购房指标类型中,对经济适用房的购买权以及对部分拆迁安置房的购买权,因其受到我国现行法律、行政法规的禁止性规定,其体现出强烈的人身依附性,故不应轻易地承认该类指标转让的效力。而对于不涉及上述禁止性规定的购房指标,如集资房、部分拆迁安置房等,不应完全否定其转让合同的效力,否则将损害受让方的合法权益。但笔者认为,即使指标转让协议被确定为无效,也要注意到双方当事人之间利益的平衡。

 

    比如对经济适用房购买权的转让,因该类权利具有一定的人身专属性,转让协议应届无效,此时对转让人更为有利。因为转让人基于房屋升值的原因,以此否定转让合同的效力,从合同的法律约束力中解脱出来,不再继续履行合同,并可以与他人签订交易价值更高的协议,以达到获得更多利益的目的。从法律责任方面来看,转让协议被确认无效之后,转让人会因此承担缔约过失责任,根据缔约过失责任的内容,转让人承担该责任后,缔约双方应问到缔约前的状态,就该类指标转让的案件而言,转让人只需返还受让人交付的转让款即可。另外,如果受让人因充分信赖该协议合法有效,由此作出缔约准备所造成其信赖利益受损的,转让人亦只需适当赔偿即可,这样的责任形式对反悔的转让人非常有利,而对于受让人而言,正好相反,既得不到自己心仪已久的住房,也得不到充分的赔偿,为自己对转让人的充分信赖付出了巨大的代价。笔者认为,在此就应注意到平衡双方当事人的利益,在责任划分方面,应令转让方承担主要责任,否则转让方如此随意反悔转让行为,不仅得不到适当的惩罚,反而能在今后的市场升值中获益,使双方当事人的利益严重失衡,并助长了其在交易中违反诚实信用原则的行为,更破坏了交易安全。

 

    又如对集资房购买权的转让,确认其转让协议有效的话,房屋在没有实际转让并过户登记的情况下,房屋所有权尚未转移,转让人也会考虑违约,对购房指标进行第二次转让,因为转让人违约所进行的赔偿往往还小于他在第二次交易中的获利。当然,此时我们追究转让人的违约责任,效果应当好于转让人仅仅承担缔约过失责任,但还不足以达到消灭这种不诚行为的效果。比如某甲将购房指标以4万元的价格卖予某乙,但在过户登记之前,某甲又找到了一个出价更高的买主,出价为6万元,如某甲不履行合同义务,某乙的损失为1万元,在某甲对某乙进行赔偿之后,某甲还获得了1万元的利益。这样一来,某甲毋庸与某乙协商即可违约。笔者认为,这样处理可能在双方当事人的利益平衡上存在偏差,甲方违约使乙方获得了可据此主张期待利益的权利,期待利益在此可视为市场价格和合同价格的差额,对市场价格的确定可以比照某甲的再卖价格来计算,若这样平衡利益,既能实现对受害方期待利益的保护,又能实现对违约方的制裁。笔者更倾向于将购房指标确定为对安置房的购买权,属债权,转让行为应属有效,受让人取得安置房购买权,使交易状态稳定,有利于对交易安全的维护。即使转让人违约致使受让人无法取得购买权,也能在转让人承担违约责任后获得更有效的救济。

 

    当事人对自身权利的救济。

 

    因房屋价值上升,转让人反悔转让行为或再行转让而侵害受让人利益的案件不断出现。笔者认为,受让人为充分保护自己的切身利益,可采取一些必要措施保护自身合法权益。如根据相关法律规定,民事法律行为可作出明确的附加条件约定。在订立合同时,双方可明确约定买卖的总价款不受市场影响、约定较高的违约金等,一旦一方违约,另一方就可通过司法救济主张权利。另外,我国物权法对预告登记制度作出了明确规定,买受人在与转让人签订合同之后,完全可以申请进行预告登记,这样可使自己的债权物权化,达到对抗第三人的效力,致使转让人无法对房屋进行随意多次转让而获利。同样,对于转让房屋的购买权而言,受让人与转让人签订转让协议,并取得房屋购买权之后,应要求转让方按约定协助受让方尽快办理相关手续,更好地保护自身权利。

 

    四、对购房指标转让案件的处理

 

    该类案件一般存在较严重的社会影响,在巨大的经济利益引诱下,大批的卖房者对自己的行为反悔,欲通过各种理由来损害买受人利益。特别是在如今大量拆迁安置纠纷存在的情况下,如不对该类案件妥善处理,不仅会破坏交易安全,让买受人丧失交易信心,阻碍经济发展,还会危急到社会稳定,造成极大的不良影响。

 

    揭示出卖方合法诉讼的面纱。

 

    因房价突飞猛涨,类似该类案件中的出卖方事后反悔不在少数,他们常以现有的一些法律规范为武器,以夫妻、父母为挡箭牌,欲在毁约中获利。特别是在加快城市化进程的大背景下,一些城郊乡镇陆续被划归城区,本来无人问津的房子突然升值。曾经暗自卖房,原本避之惟恐不及的法律、政策如今成了悔约的尚方宝剑。而一人诉讼,常常众人在后观望,一旦处理不当,将会引发群体性诉讼,导致社会不稳定。所以在涉及房产纠纷诉讼中一定要仔细观察分析,看清当事人诉讼背后的真正意图。

 

    维护交易安全。

 

    笔者认为,从维护交易安全、生活稳定的角度出发,从保护善意第三人的利益出发,尽量维护合同的有效性是处理该类案件的一大原则。正如上述分析的一样,将购房指标视为对购买权的转让,合同未违反法律、行政法规的强制性规定,应属有效。如果在指标转让中涉及经济适用房指标转让等问题,笔者认为,在诉讼中坚持差价补偿的原则,即因对此类房屋的转让,违反国家法律、行政法规的强制性规定,在确认转让无效的前提下,让卖房者按照现有市场价补偿购房者,既是对恶意诉讼者的惩罚,也有利于维护合同的严肃性。通过贯彻此原则让卖房者明白,想投机取巧进行恶意诉讼,即便是利用了合法的外衣来掩盖,也得不到预期的利益,甚至会受到法律的制裁.法律不能成为个别人谋取个人利益的工具。

 

    调解为先原则。

 

    该类案件一般是以一人诉讼的形式出现,但往往存在影响一片的可能。在拆迁安置纠纷中,存在很多类似转让安置房指标的行为,影响社会稳定。实际上,房屋转让后,已有很多受让人住进了安置房,如果认定转让无效,他们就会搬出受让的安置房,对其造成的损失巨大,相反却给不诚信之人带来利益,造成当事人利益严重失衡。在该类案件的多起诉讼中,大部分都能以通过调解达成调解协议或撤诉的方式结案。在调解过程中,法官应当对当事人进行充分的法律释明,让当事人了解房产纠纷涉及的相关法律和政策,以及相关的各种诉讼成本,让当事人自己权衡利弊,作出明智的选择。

 

    五、结语

 

    本文所述的案件因房价的不断攀升而经常出现,对此类案件如果处理不善,不仅将削弱交易方的交易信心,破坏交易安全,并且因为该类案件具有群体性的特征,甚至会影响到社会稳定。笔者在本文中已对该类案件的法律适用,如双方当事人达成买卖协议的效力问题;双方当事人在交易中的利益衡量等问题都进行了详尽的论述,期望通过在法律层面上的妥善处理来化解纠纷。另外必须说明的是,处理该类纠纷,还需要相关部门加大对房屋交易监督的力度,加快健全房屋交易的法律法规,使房屋的交易规范化和法制化。在交易中,增加房屋信息的透明度,除要求交易的双方诚实信用外,有关部门对房屋信息应进一步公开、透明,便于关联方查询,有助于人们的正确选择,防止交易一方的合法权益受到侵害,与此同时,杜绝因房屋信息不明或因查询难而产生的不慎交易。

 

作者单位:重庆市沙坪坝区人民法院

 

 

 

司法09-23

 

(责任编辑:中外民商裁判网)
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